Il vero cambio di passo introdotto dalla normativa recente non riguarda l’affitto breve in sé, ma il confine tra attività privata e attività imprenditoriale. Dal 2026 questo confine è diventato molto più netto.

La presunzione di attività imprenditoriale

La legge di bilancio 2026 (L. 199/2025) in vigore dal 1° gennaio 2026  introduce un principio chiaro:
👉 oltre una certa soglia di immobili, l’attività è considerata impresa per definizione, non per scelta.

Questo comporta:

• apertura di partita IVA

• gestione contabile strutturata

• esclusione della cedolare secca

• adempimenti previdenziali e fiscali

Non è una sanzione. È un inquadramento giuridico.

Perché questa scelta del legislatore

L’obiettivo è:

• distinguere chi affitta occasionalmente
  
• da chi svolge un’attività economica organizzata
  
• rendere il settore più trasparente

Non è una stretta ideologica sugli affitti brevi. È una razionalizzazione normativa.

Il ruolo delle società e del property management

In questo scenario:

• le società di gestione
  
• i property manager strutturati
  
• le operazioni con più unità
  

non sono penalizzate, ma chiamate a operare correttamente.

Chi lavora in modo organizzato:

• ha maggiore chiarezza normativa
  
• riduce il rischio fiscale
  
• è più credibile verso clienti e istituzioni
  

Il vero errore da evitare

L’errore più grave oggi è cercare di:

• restare “privati” quando non lo si è più

• usare strumenti fiscali non coerenti con la realtà

• rimandare scelte strutturali

Nel 2026 il mercato premia chi sceglie consapevolmente il proprio modello operativo.

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